Co z cenami mieszkań w 2022 roku? Eksperci przewidują

Mijający 2021 r. przyniósł cykl trzech podwyżek stóp procentowych. Ekspert rynku mieszkaniowego Obido.pl Marcin Krasoń zauważył, że na razie jest za wcześnie, by mówić o ich wpływie na rynek mieszkaniowy. Dane o sprzedaży czy cenach poznajemy po paru miesiącach. Na żywo śledzimy oferty, ale one nie zawsze oddają w 100 proc. rzeczywistość - powiedział. Przyznał, że wzrost cen nieruchomości lekko spowalnia. To nie znaczy, że odwraca się trend i zaczynają się spadki. Po prostu ceny wolniej rosną - dodał. Zaznaczył przy tym, że nadal mamy bardzo niskie stopy procentowe, niewiele wyższe niż przed pandemią.

Na pewno po cyklu podwyżek stóp procentowych część osób bardziej ostrożnie się zadłuża. Poza tym wraz ze wzrostem oprocentowania depozytów i obligacji skarbowych część inwestorów będzie odchodzić z rynku mieszkaniowego - ocenił ekspert.

Na wolniejsze tempo wzrostu cen mieszkań zwrócił uwagę także analityk rynku mieszkaniowego w Metrohouse Marcin Jańczuk. Ceny mieszkań nie przestają rosnąć, choć już nie w takim tempie jak w ostatnich kilkunastu miesiącach. Od kilku miesięcy widoczne jest nieco mniejsze zainteresowanie zakupami na rynku nieruchomości. Nie jest to jedynie efekt rosnących stóp procentowych, ale poziomów cenowych, które są obecnie obserwowane na rynku. Połączenie rosnących cen i spadającej zdolności kredytowej klientów powoduje, że coraz trudniej jest znaleźć na rynku lokale odpowiadające możliwościom przeciętnego gospodarstwa domowego, zwłaszcza jeśli mówimy o osobach młodych, nabywających swoje pierwsze lokum - zauważył Jańczuk.

Wskazał, że obecnie trudno prognozować, jak będą się kształtować ceny nieruchomości w 2022 roku. Inflacja powodująca wzrost cen materiałów budowlanych, czy coraz większa presja względem wynagrodzeń będą sprawiać, że możemy mieć do czynienia z pojawianiem się na rynku lokali wycenianych przez deweloperów jeszcze wyżej niż w poprzednich latach. Z drugiej strony musimy pamiętać, że w obliczu drożejących kredytów popyt na mieszkania może być niższy niż w latach ubiegłych. Dość duże znaczenie mają tu zakupy inwestycyjne realizowane za gotówkę. Istotna fala takich gotówkowych transakcji miała miejsce w ostatnich dwóch, trzech latach. Tu pojawia się pytanie, czy takie zakupy będą stanowić zauważalną część wszystkich transakcji, czy też zainteresowanie lokowaniem nadwyżek finansowych na rynku mieszkaniowym osłabnie - zastanawia się ekspert Metrohouse. Dodał, że ciekawym elementem układanki są fundusze inwestujące coraz większe środki w zakupy pakietowe mieszkań. Ich aktywność w dużych miastach będzie mieć lokalnie przełożenie na rynek - ocenił Jańczuk.

Zdaniem Marcina Krasonia mieszkania będą dalej drożeć, ale wolniej niż dziś. Pytanie, czy poziom cen będzie dla kupujących do zaakceptowania. Widać, że drożejące mieszkania zbliżają się już do progu bólu. Ludzie mówią: przecież nie kupię 3-pokojowego mieszkania za milion zł, które nawet nie jest w centrum Warszawy - powiedział ekspert. Dalej rosnąć będą też ceny działek budowlanych. Zapotrzebowanie na działki w związku z pandemią bardzo wzrosło i to się nie zmieni - zaznaczył.

Jak mówił, na dalszy wzrost cen nieruchomości w przyszłym roku będą miały wpływ, podobnie jak w 2021 r., rosnące ceny materiałów budowalnych. Dodatkowym elementem oddziałującym na ceny będą wchodzące 1 lipca 2022 r. w życie przepisy powołujące Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Fundusz będą zasilać składki płacone przez deweloperów. Ustawa zakłada, że w przypadku otwartego rachunku powierniczego maksymalna składka wyniesie 1 proc., natomiast w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego - 0,1 proc. Trudno się spodziewać, by deweloperzy nie przerzucili tej opłaty na klientów - stwierdził ekspert Obido.

W przyszłym roku wchodzi też w życie ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym, która jest częścią Polskiego Ładu. Jak twierdzi Krasoń, jest to kolejny program rządowy dotyczący mieszkalnictwa, który będzie stymulować popyt, a nie podaż. Liczba atrakcyjnych działek, zwłaszcza w dużych miastach jest ograniczona. Programy rządowe, niezależnie od rządu: Rodzina na swoim, Mieszkanie dla młodych i teraz Polski Ład, powodują wzrost popytu, a co za tym idzie wzrost cen. Nie stymulują natomiast podaży. Pewnym rozwiązaniem byłoby uwolnienie często bardzo atrakcyjnych gruntów należących do spółek Skarbu Państwa, Agencji Mienia Wojskowego czy samorządów - zauważył Krasoń. Przypomniał, że na takich terenach miały powstawać mieszkania w ramach programu Mieszkanie Plus. Ten program był jako jeden z nielicznych skierowany do osób, których nie stać na zakup mieszkania. Teraz ten temat praktycznie nie istnieje - zauważył Krasoń.

Eksperci przewidują, że dostępność tzw. kredytu bez wkładu własnego będzie ograniczona. Analizując założenia ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym nie można oprzeć się wrażeniu, że limity cenowe, które będą kwalifikować lokal do udziału w tym programie spowodują, że dość trudno będzie znaleźć mieszkanie spełniające odpowiednie kryteria cenowe. Nie sądzę, by deweloperzy byli przesadnie zainteresowani budową mieszkań, które będą umożliwiały nabywcy uzyskanie gwarancji wkładu własnego. Myślę, że wzrośnie zainteresowanie najtańszymi lokalami, często w gorszej lokalizacji, słabszym stanie technicznym - stwierdził Jańczuk.

Z kolei - w jego ocenie - budowa domów do 70 m kw. "bez formalności" może dotyczyć raczej inwestorów poza największymi aglomeracjami. Barierą wejścia może być minimalna powierzchnia działki (1000 m kw.), która wyklucza budowę takiego domu w lokalizacjach, gdzie ceny gruntów nie należą do najniższych - ocenił analityk Metrohouse. Przepisy umożliwiające budowę domów jednorodzinnych do 70 m kw. bez uzyskania pozwolenia na budowę, ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy, w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym wejdą w życie 3 stycznia 2022 roku.