Dzięki analizie portalu Nieruchomosci-online.pl wiemy, że w okresie od kwietnia do końca czerwca ceny większych lokali obejmujących dwa lub trzy pokoje były atrakcyjne. Dla kupców, którzy posiadają odpowiednie środki, II kwartał 2025 dawał szerokie możliwości negocjacyjne. Niższy popyt sprawił, że w połowie miast wojewódzkich oczekiwania sprzedających co do ceny były niższe. Spadki cen oscylowały wokół 3%, porównując kwartał do kwartału.
Wiosną tego roku na rynku wtórnym sprzedający czekali na większą aktywność kupców. Mieli nadzieję, że do finalizowania transakcji zachęci ich przede wszystkim majowa obniżka stóp procentowych. Prócz tego wiosną tradycyjnie popyt jest większy. Jednak w tym samym czasie potencjalni nabywcy wyczekiwali korekt cen w dół ze względu na obniżony popyt. Obniżki oczekiwań cenowych, choć w tej chwili niewielkie mogą stać się trendem w wielu miejscach w Polsce. Wszystko przez problemy z przyciągnięciem kupców i wydłużenie czasu sprzedaży. Aktualne warunki rynkowe wymuszają na sprzedających ustępstwa.
Na rynku wtórnym w segmencie popularnych mieszkań dwupokojowych obniżki cen dotyczyły 8 z 18 miast wojewódzkich objętych analizą. W II kwartale tego roku dotyczyło to takich miast jak Warszawa, Łódź, Szczecin, Katowice, Białystok, Olsztyn, Gorzów Wielkopolski i Zielona Góra. Korekty wyniosły tam od 1 do 5% z kwartału na kwartał. W tym samym czasie ceny praktycznie nie zmieniły się w Krakowie, Wrocławiu, Lublinie i Rzeszowie. Tam wahania stawek nie przekroczyły 1% w górę lub w dół. W Polsce wciąż są miasta, w których stawki najpopularniejszych metraży idą w górę. Jednak w większości miast podwyżki te nie przekraczają 1%. Właśnie takie zmiany zauważono w Gdańsku, Poznaniu, Bydgoszczy, Opolu i Toruniu.
Zgodnie z prognozami analityków jeszcze bardziej wyraźne korekty cen w dół zauważono w segmencie lokali obejmujących trzy pokoje. Tylko w dwóch miastach wojewódzkich objętych raportem ceny tego rodzaju lokali wzrosły. Były to Kielce gdzie korekta stawek w górę wyniosła 4% oraz Zielona Góra, w której duże mieszkania podrożały o 2% z kwartału na kwartał. Dlaczego tak się stało? Miasta te to jedne z najmniejszych stolic wojewódzkich, w których ceny do tej pory były stosunkowo niskie. Można więc powiedzieć, że aktualne podwyżki to równanie cen do granicy 10 tysięcy za metr. Przekroczyła ją już większość dużych polskich miast.
Tymczasem średnia cena mieszkania trzypokojowego spadła w 9 z 18 miast wojewódzkich. Korekty na poziomie od 1 do 3% zanotowano w Warszawie, Białymstoku, Gorzowie Wielkopolskim, Lublinie, Łodzi, Poznaniu, Rzeszowie i Szczecinie. Większą różnicę w cenie zauważono tylko w Katowicach. Miasta, w których w II kwartale 2025 wahania cen nie przekroczyły 1% to Kraków, Wrocław, Gdańsk, Bydgoszcz, Olsztyn, Opole i Toruń. To właśnie w tych ośrodkach miejskich można mówić o stabilizacji stawek za metr w segmencie dużych lokali mieszkalnych.
Dla nabywców z odpowiednim budżetem II kwartał tego roku to świetny moment na zakup większego lokum. Jednak małe mieszkania, czyli kawalerki wciąż utrzymują podobne czyli wysokie ceny. W tym segmencie trudno też negocjować stawki. Sprzedający wciąż liczą, że znajdą kupca, który nie będzie wymagał od nich odstępstw. Nic więc dziwnego, że mimo słabnącego popytu nie widać przejawów kompromisu między oczekiwaniami sprzedających a możliwościami kupujących w tej części rynku.
Według raportu z danych Nieruchomosci-online.pl w II kwartale 2025 aż w 8 miastach wojewódzkich zauważono wzrost średniej ceny ofertowej kawalerek. Warto zauważyć, że w żadnym z tych miejsc korekty w górę nie przekroczyły 4%. Podwyżki na tym poziomie zanotowano w Krakowie, Gdańsku, Białymstoku, Bydgoszczy, Gorzowie Wielkopolskim, Kielcach, Olsztynie i Opolu. Korekty stawek w dół dotyczyły tylko 5 dużych miast objętych zestawieniem. Były to: Warszawa, Katowice, Łódź, Rzeszów i Zielona Góra. W pozostałych miastach wojewódzkich ceny kawalerek pozostały stabilne w porównaniu z pierwszymi trzema miesiącami 2025 roku.
Co ciekawe w Warszawie stawki ofertowe w segmencie kawalerek spadły w rok średnio o około tysiąc złotych na metrze. Oznacza to, że obecnie trzeba za nie zapłacić około 18,9 tysiąca za metr. W segmencie mieszkań dwupokojowych średnia cena za metr również spadła o około tysiąc. Aktualnie utrzymuje się na poziomie 17,4 tys. złotych. W przypadku lokali trzypokojowych korekta wyniosła ponad 600 zł do poziomu 16,8 tysięcy za metr. Nie wszędzie jednak korekty w ujęciu rocznym były tak wyraźne. W Krakowie wyniosły około 400 złotych przy kawalerkach i teraz trzeba za nie zapłacić 17,5 tysiąca za metr kwadratowy. W przypadku lokali dwupokojowych korekta z roku na rok zatrzymała się na 300 złotych. Mieszkania trzypokojowe są obecnie tańsze o 500 złotych niż w tym samym czasie rok temu.
Spadki cen nieruchomości mieszkalnych w skali rok do roku widać też we Wrocławiu. Średnia cena ofertowa kawalerek spadła tam o ponad 300 złotych do poziomu 14,7 tysięcy za metr kwadratowy. W segmencie mieszkań dwupokojowych przeciętna stawka w ogłoszeniu spadła o około 200 złotych i obecnie wynosi 13,3 tysięcy za metr. W przypadku trzypokojowych ceny spadły o około 300 zł do 12,4 tysięcy za metr kwadratowy. Co ciekawe w skali rok do roku mieszkania podrożały w Gdańsku. Trend ten widać szczególnie wyraźnie w segmencie kawalerek.
Według danych portalu Nieruchomosci-online.pl w II kwartale zainteresowanie ogłoszeniami z rynku wtórnego było o 15% niższe niż trzy miesiące wcześniej. Warto jednak zauważyć, że aktywność kupujących jest obecnie o 8% wyższa niż w tym samym czasie rok wcześniej.
Prócz tego pierwsza od 2023 obniżka stóp procentowych nie zachęciła jeszcze potencjalnych kupców do częstszego przeglądania ogłoszeń. Być może aktualne korekty cen są jeszcze zbyt niskie, by mogły ożywić popyt. Stawki za metr wciąż są wysokie i wydaje się, że rozchodzą się z możliwościami nabywców.
W tych okolicznościach szanse na szybką sprzedaż mają tylko ci, kupcy, którzy są otwarci na negocjacje i potrafią trafnie ocenić sytuację na rynku. Dużą popularnością cieszą się prócz tego małe mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach. W ich przypadku nawet przy wysokiej cenie na kupca nie trzeba długo czekać.
