Wielu seniorów, chcąc przekazać mieszkanie dziecku w zamian za opiekę na starość, staje przed wyborem formy prawnej. Często decydują się na darowiznę z wpisaną dożywotnią służebnością mieszkania, mylnie uznając, że "dożywocie" w nazwie chroni przed roszczeniami pozostałych spadkobierców. Praktyka sądowa jest jednak bezlitosna: wybór niewłaściwej umowy może sprawić, że obdarowany po latach otrzyma pozew o zachowek, idący w setki tysięcy złotych.

Decyzja o przekazaniu nieruchomości za życia to nie tylko kwestia podatków czy opłat notarialnych. To przede wszystkim decyzja o tym, czy w przyszłości nieruchomość ta wejdzie do tzw. substratu zachowku, od którego wylicza się należności dla pominiętych członków rodziny. Rozróżnienie między umową darowizny (nawet obciążonej służebnością) a umową dożywocia jest kluczowe dla bezpieczeństwa majątku.

Stan faktyczny: "Przecież opiekowałam się ojcem do końca"

Sprawa, którą rozpatrywał Sąd Okręgowy, dotyczyła rodzeństwa - Anny i Pawła. Ich ojciec, wdowiec, na 5 lat przed śmiercią przeniósł własność swojego domu na córkę, Annę. W akcie notarialnym ustanowiono na rzecz ojca nieodpłatną, dożywotnią służebność mieszkania. Anna opiekowała się ojcem, robiła zakupy, woziła do lekarzy i opłacała rachunki.

Po śmierci ojca, Paweł (syn, który nie otrzymał nic) wystąpił przeciwko siostrze z pozwem o zachowek. Anna broniła się, twierdząc, że dom nie był prezentem, ale zapłatą za jej ciężką pracę i opiekę nad ojcem, a ustanowiona służebność obniżała wartość nieruchomości. Argumentowała, że skoro była to wymiana "dom za opiekę", to bratu zachowek się nie należy.

Rozstrzygnięcie: Darowizna to darowizna, dożywocie to coś innego

Sąd przyznał rację bratu i zasądził od Anny spłatę wysokiego zachowku. Dlaczego? Ponieważ strony zawarły umowę darowizny z obciążeniem (służebnością), a nie umowę dożywocia.

Sąd wskazał, że darowizna jest umową pod tytułem darmowym (nieodpłatnym). Nawet jeśli obdarowany czuje się moralnie zobowiązany do opieki, a w księdze wieczystej wpisana jest służebność, to z punktu widzenia przepisów o zachowku, nieruchomość ta jest doliczana do spadku. Wartość darowizny pomniejsza się jedynie o wartość ustanowionej służebnością, ale nie eliminuje to obowiązku zapłaty.

Gdyby ojciec i córka zawarli umowę dożywocia, sytuacja prawna wyglądałaby zupełnie inaczej. Umowa dożywocia jest bowiem umową wzajemną (odpłatną) - własność przechodzi w zamian za dożywotnie utrzymanie. W takim przypadku nieruchomość nie jest traktowana jak darowizna i co do zasady nie jest doliczana do spadku przy obliczaniu zachowku.

KOMENTARZ EKSPERTA

Iwo Klisz, adwokat specjalizujący się w prawie spadkowym:

Opisany przypadek to klasyczny przykład, w którym mylone są pojęcia potoczne z prawnymi. Klienci często mówią "zapiszę za dożywocie", mając na myśli darowiznę ze służebnością. Tymczasem dla sądu rozpatrującego sprawę o zachowek, różnica ta jest fundamentalna.

Jako adwokat, który na co dzień analizuje strategie sukcesyjne, zwracam uwagę na trzy aspekty, które decydują o tym, czy roszczenie o zachowek będzie skuteczne:

  • 1. Natura prawna umowy - Jeśli Twoim celem jest przekazanie nieruchomości wybranemu dziecku tak, aby "ominąć" zachowek dla pozostałych, umowa darowizny jest najgorszym możliwym wyborem. Nawet po 10 czy 20 latach taka darowizna (jeśli jest na rzecz spadkobiercy lub uprawnionego do zachowku) zostanie doliczona do spadku.
  • 2. Rzeczywiste wykonywanie umowy dożywocia - Umowa dożywocia skutecznie chroni przed zachowkiem, pod warunkiem że nie jest fikcyjna. Jeśli sąd ustali, że senior i tak utrzymywał się sam, a umowa miała tylko ukryć darmowe przekazanie majątku, może uznać ją za pozorną. Wtedy potraktuje ją jak darowiznę i nakaże wypłatę zachowku.
  • 3. Wycena obciążeń - Nawet jeśli mleko się rozlało i zawarto umowę darowizny, w procesie o zachowek walczę o maksymalne obniżenie wartości tej darowizny. Wycena ustanowionej służebności mieszkania (kapitalizacja wartości) może znacząco zmniejszyć kwotę, którą trzeba oddać rodzinie.

Moja rola jako pełnomocnika polega na tym, by na etapie planowania dobrać takie narzędzia prawne, które odzwierciedlają wolę Klienta, a nie tylko "jakoś" przenoszą własność. Jeśli natomiast spór już trwa, szukam w dokumentacji medycznej i historii relacji rodzinnych argumentów, które pozwolą podważyć zasadność lub wysokość żądanego zachowku. Pamiętaj: Notariusz sporządza akt, ale to Ty (z pomocą adwokata) decydujesz o jego skutkach na przyszłość. Wybór między darowizną a dożywociem to często wybór między spokojem a wieloletnim procesem sądowym.