Kto może skorzystać z Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego? To nie tylko program dla rodzin z dziećmi!

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy to rządowy program mieszkaniowy, skierowany głównie do osób, które mają problemy z uzbieraniem wkładu własnego. W teorii ma poprawiać dostęp do mieszkań przede wszystkim dla młodych. Kredyt hipoteczny z dopłatą ma również stanowić rodzaj zachęty do powiększania rodziny o kolejne dzieci. RKM w obecnej formie funkcjonuje od 1 marca 2023 roku, zastępując działający od 2022 roku program Mieszkanie Bez Wkładu Władnego (Gwarantowany Kredyt Mieszkaniowy).

RKM składa się z dwóch niezależnych elementów.

Jakie korzyści oferuje Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy?

• Gwarancja wkładu własnego. Przy braku wystarczających oszczędności BGK może objąć gwarancją brakującą, a nawet całą część wkładu własnego kredytobiorcy. Dla banku jest to traktowane jak wniesienie 20%, co zwykle oznacza lepsze warunki finansowania i brak potrzeby ubezpieczenia niskiego wkładu. Dodatkowo ryzyko banku jest ograniczone - przy egzekucji sprzedaż nieruchomości nawet z dyskontem często pozwala szybko odzyskać większość kapitału.
  *Uwaga: gwarancja to nie dopłata. BGK nie dopłaca do udziału własnego. Spłacasz całą kwotę kredytu wraz z częścią objętą gwarancją.

• Spłata rodzinna. Jeśli po podpisaniu umowy kredytu urodzi Ci się drugie, trzecie lub kolejne dziecko, państwo spłaci część Twojego zobowiązania: 20 tys. zł za drugie dziecko i 60 tys. zł za trzecie i kolejne potomstwo.

Choć program wydaje się atrakcyjny, to cieszy się ograniczonym zainteresowaniem. Przede wszystkim ze względu na Kredyt 2%, który był oferowany na lepszych warunkach, a także obietnicę Kredytu 0%, który już raczej nie wejdzie w życie. Ponadto mało kto z klientów w ogóle słyszał o kredycie bez wkładu własnego - ani państwo, ani banki go nie reklamują.
W 2024 roku z RKM skorzystało tylko 8698 kredytobiorców, z czego 8268 objęto gwarancją BGK.

A czy udzielenie kredytu z dopłatą państwa wpłynęło na zwiększenie dzietności? Efekty są minimalne: ze spłaty rodzinnej skorzystało zaledwie 49 rodzin w 2023 roku oraz 90 w 2024 roku.

Na co można przeznaczyć RKM?

Przede wszystkim na zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego, w tym spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. Możliwe jest także zaciągnięcie kredytu na budowę domu jednorodzinnego (również z jednoczesnym zakupem działki) lub na zakup domu w budowie i jej dokończenie.

RKM najlepiej sprawdza się wtedy, gdy decyzja o kredycie jest elementem szerszego planu finansowego, a nie reakcją na chwilową okazję. W praktyce największe znaczenie ma wcześniejsza analiza trzech elementów: realnej zdolności kredytowej, aktualnych limitów cenowych oraz możliwych zmian sytuacji w kolejnych latach, jak powiększenie rodziny czy zmiana miejsca zamieszkania. Klienci, którzy przechodzą ten proces świadomie, znacznie rzadziej napotykają problemy na etapie decyzji banku lub realizacji transakcji - podkreśla Michał Dawidowicz, ekspert kredytowy Hipoteczny.pl.

Warunki Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego

Najważniejsze warunki Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego dla gospodarstwa domowego:

●     Okres kredytowania 15-35 lat.

●     Maksymalna gwarancja Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) to 100 tys. zł.

●     Suma gwarancji BGK + własnych środków na wkład własny nie może przekroczyć 200 tys. zł oraz 20% wartości nieruchomości przy oprocentowaniu zmiennym lub 30% przy okresowo stałej stopie procentowej. To ogranicza wartość nieruchomości do 1 mln zł.

●     Przy zakupie mieszkania, bliźniaka lub segmentu obowiązują kwartalne limity ceny za m². Przy budowie domu jednorodzinnego takich limitów nie ma.

●     Jednorazowa opłata za poręczenie to 1% kwoty poręczenia, maksymalnie 1000 zł.

Jakie są kluczowe wymagania do uzyskania RKM?

●     Wiek kredytobiorców: bez ograniczeń.

●     Status rodzinny: kredyt dla singla lub małżeństwa (z dziećmi lub bez) oraz par z dziećmi. Wykluczone są bezdzietne pary bez ślubu.

●     Posiadanie nieruchomości i kredyty: kredytobiorcy w momencie składania wniosku nie mogą mieć innej nieruchomości mieszkalnej (wyjątek - rodziny z co najmniej dwójką dzieci, obowiązują limity metrażowe). Dodatkowo w ciągu 5 lat przed złożeniem wniosku nie przekazali domu/mieszkania w darowiźnie oraz w ostatnich 36 miesiącach nie zaciągali kredytu hipotecznego na zakup mieszkania lub domu.

Rozpatrzmy to na konkretnym przykładzie: zakup mieszkania z rynku wtórnego w Warszawie. Osoba bez środków własnych może wziąć maksymalnie 500 tys. zł kredytu z gwarancją 100 tys. zł. Do tego trzeba liczyć się z limitem ceny za metr, który w największych miastach może być zaniżony.

●     w 4Q 2025 r. limit dla mieszkania z rynku wtórnego to 14389,44 zł za metr.

●     Średnia cena rynkowa przekracza 14900 zł.

●     Kupujący ma dwa problemy: znalezienie mieszkanie za taką cenę oraz jego wielkość, ponieważ za 500 tys. zł w Warszawie może kupić co najwyżej kawalerkę 20 m².

Jednak ten problem dotyczy tylko kilku miast. W naszej ocenie RKM jest niedoceniany przez ogromną rzeszę potencjalnych kredytobiorców. Najczęściej są to osoby z dobrą zdolnością kredytową, które nie są w stanie w odpowiednim czasie zgromadzić wkładu własnego, a jednocześnie przez lata ponoszą koszty wynajmu. W takich przypadkach gwarancja BGK realnie przyspiesza zakup pierwszego mieszkania, zamiast pełnić wyłącznie rolę "ratunkowego rozwiązania".

Z RKM mogą skorzystać osoby, które mają wystarczającą zdolność kredytową. Gwarancja wkładu nie zwalnia z potrzeby posiadania stabilnych dochodów i zatrudnienia.

Za to wcale nie musisz mieć dzieci. Kredyt bez wkładu własnego to szansa na własne mieszkanie dla singli, osób po 40. roku życia lub każdego, kto nie ma szans odłożyć wymaganej kwoty na własne mieszkanie w wyznaczonym czasie.

Przykład? Przy cenie mieszkania 700 tys. zł, 20% wkład to 70-140 tys. zł. Jak długo trzeba na niego odkładać? Zależy to oczywiście od pensji. Nawet jeśli ktoś może tyle uzbierać w 2-3 lata, to czy opłaca się przez ten czas wynajmować mieszkanie i płacić komuś czynsz, zamiast od razu zainwestować we własne lokum?

Weźmy teraz na tapet spłatę rodzinną. Młode małżeństwo ma odpowiedni wkład własny, ale planuje powiększyć rodzinę. Dlaczego nie skorzystać z kredytu hipotecznego z dopłatą? Nie muszą brać gwarancji BGK. Mogą wnieść cały wkład własny (ale maks. 200 tys. zł), a jeśli urodzi im się drugie lub kolejne dziecko, otrzymają dopłatę do kredytu od państwa. Nawet najniższa spłata rodzinna, czyli 20 tys. zł pozwoli skrócić okres kredytowania o kilka lat.

Pójdźmy jeszcze o krok dalej: dowiadujesz się, że wkrótce powiększy się rodzina. Chcesz zamienić mieszkanie na większe albo wybudować dom i przy okazji skorzystać ze wsparcia państwa przy kredycie. W takiej sytuacji możesz sprzedać obecne lokum, złożyć wniosek o RKM, a jeśli dziecko urodzi się już po podpisaniu umowy kredytowej - otrzymasz dopłatę.

Co ważne, koszt kredytu bez wkładu własnego bywa bardzo zbliżony do standardowych ofert, więc zwykle nie oznacza to "przepłacania". Minusem jest głównie presja czasu: formalności i całą operację musisz sprawnie przeprowadzić w trakcie ciąży.

●     RKM nie jest zarezerwowany tylko dla osób z dziećmi.

●     Program nie jest dla osób o niskich dochodach. Przechodzisz ocenę zdolności kredytowej = musisz mieć zdolność, często nawet większą niż do kredytu bez gwarancji.

●     Limity cen zmieniają się co kwartał i nie zawsze rosną. Jeśli masz upatrzone mieszkanie, które już teraz ledwo mieści się w limicie, warto złożyć wniosek przed końcem kwartału, ponieważ decydująca jest data jego złożenia.

●     Refinansowanie jest możliwe, ale zmiana banku oznacza utratę prawa do dopłaty rodzinnej.

●     Kredyt można nadpłacać, jednak jeśli chcesz skorzystać ze spłaty rodzinnej, suma nadpłat w pierwszych 3 latach nie może przekroczyć kwoty gwarancji BGK.

Oto krótki poradnik, jak wziąć kredyt bez wkładu własnego.

• Sprawdzasz, czy kwalifikujesz się do warunków Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego.

• Szukasz mieszkania lub domu jednorodzinnego i sprawdzasz limity cen.

• Składasz wniosek o RKM. Obecnie tylko 4 banki udzielają kredytu z gwarancją BGK.

• Dostarczasz niezbędne dokumenty dotyczące Twoich dochodów i nieruchomości.

• Podpisujesz umowę o kredyt i gwarancję BGK.

• W przypadku narodzin kolejnego dziecka składasz wniosek o spłatę rodzinną. Państwo przelewa pieniądze bezpośrednio na spłatę kredytu.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy przynosi największe korzyści rodzinom, którym urodzi się drugie i kolejne dziecko - to one realnie zyskują dzięki spłacie rodzinnej. Nie oznacza to jednak, że program jest przeznaczony wyłącznie dla nich.

RKM może być rozsądnym wyborem także dla singli i bezdzietnych małżeństw, którzy mają stabilne dochody, ale nie dysponują wymaganym wkładem własnym. W wielu przypadkach szybciej i taniej jest spłacać kredyt na własną nieruchomość niż przez kolejne lata finansować wynajem.

Kluczowe jest jedno: Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy nie jest rozwiązaniem dla każdego, ale w dobrze dobranym scenariuszu może przyspieszyć decyzję o zakupie mieszkania lub budowie domu. Dlatego przed złożeniem wniosku oceń nie tylko warunki programu, ale także własne plany życiowe i finansowe w perspektywie najbliższych kilkunastu lat.