W skrócie „hipoteką” często nazywamy księgę wieczystą (do której w rzeczywistości wpisuje się hipotekę), a także miejsce przechowywania ksiąg wieczystych – dawniej ksiąg hipotecznych. Hipoteka to ważna instytucja prawa cywilnego – ograniczone prawo rzeczowe, pozwalające zabezpieczyć wykonanie zobowiązania, podobnie jak np. poręczenie.
Hipoteka umożliwia wierzycielowi uzyskanie należnych mu pieniędzy z sumy otrzymanej ze sprzedaży przez komornika nieruchomości obciążonej hipoteką (lub niektórych praw, na przykład własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu czy użytkowania wieczystego gruntu) - wówczas, gdy dłużnik sam nie płaci.
W celu zabezpieczenia istniejącej wierzytelności pieniężnej (uprawnienia do żądania zapłaty) wynikającej z określonego stosunku prawnego, dłużnik lub inna osoba może ustanowić na nieruchomości (w tym także na lokalu), własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu czy prawie użytkowania wieczystego gruntu hipotekę na rzecz wierzyciela. Określa przy tym kwotowo górną granicę odpowiedzialności, to znaczy sumę, jaką przekaże wierzycielowi komornik w przypadku egzekucyjnej sprzedaży.
Najczęściej mamy do czynienia z hipoteką, którą ustanawia właściciel będący jednocześnie dłużnikiem osobistym na rzecz wierzyciela (np. banku). Dopuszczalne jest także ustanowienie hipoteki na nieruchomości bądź prawie przez właściciela, który nie jest dłużnikiem osobistym wierzyciela (np. banku). W ten sposób właściciel nieruchomości stanie się dłużnikiem rzeczowym.
Hipoteka stanowi najbezpieczniejsze i najczęściej stosowane zabezpieczenie jednej lub kilku wierzytelności. W przypadku banku może to być np. kredyt, odsetki i wszelkie koszty związane z wyegzekwowaniem należności. W razie niespełniania świadczenia przez dłużnika osobistego, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonych hipoteką. Gdyby bank nie mógł wyegzekwować zwrotu długu, może prowadzić egzekucję z nieruchomości. Hipoteka powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej.
Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest dopuszczalna, jednak należy pamiętać, że zmiana właściciela nie powoduje wygaśnięcia hipoteki. Kupując nieruchomość, nabywca akceptuje więc fakt jej zakupu z istniejącym obciążeniem, a wierzycielowi hipotecznemu w dalszym ciągu będzie przysługiwało prawo zaspokojenia się z nieruchomości, gdyby nie mógł wyegzekwować spłaty długu od dłużnika osobistego. Tak więc, zbycie nieruchomości obciążonej hipoteką nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego, który dalej może dochodzić zaspokojenia od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem nieruchomości.
Gdy zakupimy nieruchomość obciążoną hipoteką, wierzyciel hipoteczny będzie mógł żądać zaspokojenia się z tej nieruchomości, gdy jego dłużnik osobisty nie spełni świadczenia w określonym terminie - mimo że zmieni się właściciel nieruchomości. Istnieje więc ryzyko utraty nieruchomości, gdyż wierzyciel hipoteczny będzie mógł z niej
prowadzić egzekucję.
Aby bezpiecznie kupić obciążoną nieruchomość, należy dążyć do tego, aby dług został spłacony w całości przed podpisaniem umowy notarialnej. Gdy jednak jest to niemożliwe, dług wobec banku lub innego wierzyciela może za zgodą sprzedającego dłużnika zostać zapłacony bezpośrednio przez kupującego w ramach zapłaty całości lub części ceny. Wówczas wygaśnięcie zobowiązania wobec wierzyciela (np. banku), polegające na spłacie długu, powoduje wygaśnięcie hipoteki, choć konieczne będzie jeszcze jej wykreślenie z księgi wieczystej.
Gdy zabezpieczeniem wierzytelności będzie kilka nieruchomości lub gdy nieruchomość ulegnie podziałowi, a wierzyciel nie wyrazi zgody na ograniczenie hipoteki tylko do części tej nieruchomo.ci powstałej z podziału, powstanie hipoteka łączna.
Gdy istnieją długi wynikające z zobowiązań publicznoprawnych, np. z tytułu zaległości podatkowych wobec urzędu skarbowego czy ZUS, lub z tytułu orzeczenia sądowego (np. orzeczonych alimentów czy grzywny), powstanie hipoteka przymusowa.
Przed zmianą przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece w 2011 roku, istniała hipoteka zwykła i kaucyjna (np. banki zabezpieczały hipoteką zwykłą należność główną z tytułu kredytu, a hipoteką kaucyjną odsetki i koszty). Zostały one zastąpione jednym pojęciem hipoteki, która może zabezpieczać wszystkie te wierzytelności.
Hipoteka co do zasady wygasa z chwilą wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności, lecz wymaga wykreślenia z księgi wieczystej. Wierzyciel (np. bank) nie jest jednak zobowiązany do wykreślenia hipoteki. Obowiązek ten leży po stronie właściciela nieruchomości lub dłużnika osobistego. Wykreślenia hipoteki dokonuje wydział ksiąg wieczystych sądu na wniosek właściciela lub dłużnika, na podstawie dokumentu wydanego przez wierzyciela (zezwolenia na wykreślenie hipoteki).
Hipoteka, ustanowiona w formie aktu notarialnego lub w drodze decyzji bankowej, powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Z tego powodu do chwili wpisu hipoteki w księdze wieczystej koszty obsługi kredytu bankowego są wyższe (wyższe oprocentowanie lub dodatkowe ubezpieczenie). Wpis dokonywany jest na wniosek właściciela nieruchomości lub wierzyciela, a opłata sądowa za wpis wynosi 200 zł. Wpis hipoteki w sądzie trwa od kilku dni do kilku tygodni. Wykreślenie hipoteki kosztuje 100 zł.
www.krn.org.pl
