W praktyce decyzja banku zależy od wielu czynników: scoringu, historii zobowiązań, branży, stażu działalności, polityki danej instytucji czy czasu potrzebnego na przeprowadzenie procedury. Dlatego część przedsiębiorców szuka alternatywnych źródeł kapitału. Jednym z nich może być pożyczka pod zastaw nieruchomości czyli finansowanie zabezpieczone hipoteką na domu, mieszkaniu, lokalu użytkowym lub działce.
O tym, kiedy taka forma finansowania może mieć sens, jakie ryzyka trzeba brać pod uwagę i dlaczego przedsiębiorcy często zgłaszają się po pomoc zbyt późno, mówi Artur Skrzypczyk, dyrektor zarządzający w Funduszu Ostoja.
Gdy bank odmawia albo działa zbyt wolno
Dla wielu firm bank jest pierwszym miejscem, do którego zwracają się po finansowanie. Problem pojawia się wtedy, gdy procedura trwa zbyt długo, decyzja jest odmowna albo przedsiębiorca nie mieści się w standardowych kryteriach oceny. Nie zawsze oznacza to, że firma jest w złej kondycji. Powodem mogą być wcześniejsze opóźnienia, sezonowość przychodów, zbyt krótki staż działalności, specyfika branży albo brak elastyczności po stronie instytucji finansowej.
— Przedsiębiorcy trafiają do nas najczęściej wtedy, gdy potrzebują finansowania szybko, a bank odmówił albo proces trwa zbyt długo. To nie musi oznaczać, że firma jest w złej sytuacji. Często przedsiębiorca posiada nieruchomość, aktywa, kontrakty lub zamówienia, ale nie mieści się w sztywnych procedurach bankowych — mówi Artur Skrzypczyk.
Fundusz Ostoja udziela wyłącznie finansowania zabezpieczonego hipoteką. Sama wartość nieruchomości nie przesądza jednak o decyzji.
Przejrzyste zasady i realna ocena spłaty
Finansowanie zabezpieczone nieruchomością wymaga szczególnej odpowiedzialności. W grę wchodzi nie tylko pozyskanie kapitału, ale także ustanowienie zabezpieczenia na majątku przedsiębiorcy. Dlatego kluczowe znaczenie mają przejrzyste warunki, realna ocena możliwości spłaty i świadomość konsekwencji.
— Zaufanie w tej branży nie polega na tym, że obiecuje się finansowanie każdemu. Polega na tym, że uczciwie ocenia się, czy dana pożyczka rzeczywiście ma sens dla przedsiębiorcy. Czasem lepszą decyzją jest niższa kwota finansowania, a czasem odmowa — podkreśla Artur Skrzypczyk.
W procesie oceny analizowana jest nie tylko wartość nieruchomości, ale również cel finansowania, sytuacja firmy, źródła dochodów, prognoza działalności oraz realna możliwość obsługi zobowiązania.
Kiedy taka pożyczka może mieć sens?
Pożyczki zabezpieczone hipoteką bywają kojarzone głównie z sytuacjami kryzysowymi. W praktyce mogą być wykorzystywane także do utrzymania kontraktu, poprawy płynności, zakupu materiałów, zatowarowania, spłaty pilnych zobowiązań albo sfinansowania inwestycji.
— Taka forma finansowania ma sens wtedy, gdy firma ma konkretny cel biznesowy i realny plan spłaty. Nie chodzi wyłącznie o sytuacje trudne. Często wspieramy przedsiębiorców, którzy chcą wykorzystać okazję biznesową, utrzymać dynamikę wzrostu albo szybciej zrealizować zamówienie — wyjaśnia dyrektor zarządzający w Funduszu Ostoja.
Z finansowania zabezpieczonego hipoteką korzystają zarówno większe podmioty, jak i małe oraz średnie firmy czy osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą. Dla jednego przedsiębiorcy najważniejsze może być zatowarowanie przed sezonem, dla innego utrzymanie płynności, realizacja kontraktu albo uporządkowanie zobowiązań, które blokują dalsze działanie firmy.
Kluczowe pytanie nie brzmi więc wyłącznie: „jaką wartość ma nieruchomość?”, ale przede wszystkim: „czy finansowanie realnie poprawi sytuację firmy i czy przedsiębiorca będzie miał z czego je spłacić?”.
Finansowanie także dla nowych firm, ale nie dla pozornych działalności
Jednym z przypadków, w których kredyt bankowy bywa trudniej dostępny, jest rozpoczęcie działalności. Brak długiej historii przychodów czy dopiero budowany model sprzedaży mogą utrudniać uzyskanie finansowania w standardowej ścieżce.
Fundusz Ostoja analizuje również takie sytuacje, choć w przypadku nowych firm szczególne znaczenie ma realność modelu biznesowego. Sam fakt założenia działalności gospodarczej nie jest wystarczającą podstawą do uzyskania finansowania.
— Zdarza się, że analizujemy przedsiębiorców już od pierwszego dnia działalności, ale nie finansujemy działalności założonych wyłącznie po to, aby otrzymać pożyczkę. Musimy widzieć realny model biznesowy, źródła przyszłych przychodów i konkretny cel wykorzystania środków. Nie finansujemy samego pomysłu ani formalnie otwartej firmy bez uzasadnienia biznesowego — zaznacza Artur Skrzypczyk.
Jak wygląda proces?
Proces rozpoczyna się od oceny nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie. Znaczenie ma jej wartość, lokalizacja, stan prawny oraz potencjalna płynność, czyli możliwość sprzedaży w sytuacji awaryjnej. Następnie analizowana jest sytuacja finansowa firmy, źródła dochodów, cel finansowania oraz prognoza działalności.
— Sama nieruchomość nie wystarczy. Bardzo ważna jest zdolność klienta do spłaty zobowiązania. Chcemy wiedzieć, gdzie firma znajduje się dziś, z czego będzie spłacała finansowanie i jaki wpływ pożyczka będzie miała na jej biznes — tłumaczy Artur Skrzypczyk.
Po pozytywnej decyzji klient otrzymuje projekt umowy, a finalizacja transakcji odbywa się u notariusza. Jak wskazuje Fundusz Ostoja, koszt czynności notarialnych związanych z finalizacją transakcji pokrywa Fundusz Ostoja.
Ile można pożyczyć pod zastaw nieruchomości?
Kwota finansowania zależy od rodzaju nieruchomości, lokalizacji, płynności, stanu prawnego, sytuacji przedsiębiorcy i celu finansowania. W przypadku atrakcyjnych i płynnych zabezpieczeń finansowanie może sięgać około 70 proc. wartości nieruchomości. Przy wyższym ryzyku lub słabszych parametrach zabezpieczenia poziom finansowania może być znacznie niższy, na przykład około 20 proc. wartości nieruchomości. Możliwa jest również decyzja odmowna.
— Nie działamy automatycznie. Każda nieruchomość ma inne parametry, a każdy biznes znajduje się w innej sytuacji. Czasem świadomie rekomendujemy niższą kwotę, nawet jeśli teoretycznie zabezpieczenie pozwalałoby na więcej. Chodzi o to, aby finansowanie było bezpieczne i możliwe do spłaty — mówi Artur Skrzypczyk.
Hipoteka oznacza odpowiedzialność
Pożyczka zabezpieczona nieruchomością może być skutecznym narzędziem finansowania, ale wiąże się z poważnym ryzykiem. Jeżeli zobowiązanie nie jest spłacane, ostateczną konsekwencją może być egzekucja komornicza i w ostateczności zbycie nieruchomości w drodze licytacji komorniczej.
— Hipoteka to odpowiedzialność. Przedsiębiorca musi wiedzieć, jakie podejmuje zobowiązanie. W naszym interesie nie jest udzielenie jak najwyższej pożyczki za wszelką cenę, ale takie ułożenie finansowania, które klient ma realną szansę obsługiwać — podkreśla Artur Skrzypczyk.
Kiedy pożyczka pod zastaw nieruchomości nie ma sensu?
Finansowanie zabezpieczone hipoteką nie powinno być traktowane jako sposób na odsunięcie problemu bez planu jego rozwiązania. Jeżeli firma nie ma realnych źródeł spłaty, nie posiada konkretnego celu biznesowego albo potrzebuje kapitału wyłącznie po to, by przez kilka miesięcy utrzymać bieżące zobowiązania, taka decyzja może zwiększyć ryzyko zamiast je ograniczyć.
— Jeśli widzimy, że finansowanie może realnie pomóc firmie odzyskać płynność, utrzymać kontrakt albo wykorzystać szansę rozwojową, szukamy rozwiązania. Jeśli jednak miałoby jedynie pogłębić problem, trzeba o tym uczciwie rozmawiać — mówi dyrektor zarządzający w Funduszu Ostoja.
Kredyt bankowy czy finansowanie zabezpieczone hipoteką?
Pożyczka pod zastaw nieruchomości nie zawsze jest alternatywą pierwszego wyboru. Jeżeli przedsiębiorca ma dobrą zdolność kredytową, czas i dostęp do korzystnego finansowania bankowego, kredyt może być naturalnym rozwiązaniem.
Finansowanie zabezpieczone hipoteką może mieć większy sens wtedy, gdy liczy się czas, potrzebne jest indywidualne podejście albo bank odmawia finansowania z przyczyn formalnych.
Fraza pożyczka pod zastaw nieruchomości bez zdolności kredytowej powinna być rozumiana jako finansowanie poza standardowym scoringiem bankowym, a nie jako finansowanie bez oceny realnych możliwości spłaty.
— Nie chodzi o to, aby zastępować bank w każdej sytuacji. Nasze rozwiązanie jest szczególnie przydatne wtedy, gdy standardowa ścieżka nie działa albo nie odpowiada na realne tempo biznesu — podsumowuje Artur Skrzypczyk.
Dla części przedsiębiorców nieruchomość może być niewykorzystanym aktywem, które pozwala pozyskać kapitał na rozwój, płynność lub utrzymanie kontraktu. Warunkiem jest jednak rozsądne podejście: konkretny cel, realny plan spłaty i świadomość ryzyka związanego z zabezpieczeniem hipotecznym.
O rozmówcy i Funduszu Ostoja
Artur Skrzypczyk — dyrektor zarządzający w Funduszu Ostoja. Specjalizuje się w finansowaniu przedsiębiorców i ocenie bezpieczeństwa transakcji. Wcześniej przez wiele lat zarządzał kancelarią prawną.
Fundusz Ostoja udziela przedsiębiorcom finansowania zabezpieczonego hipoteką, analizując nie tylko wartość nieruchomości, ale także cel pożyczki i realne możliwości jej spłaty.
