Rynek nieruchomości w Gdańsku przeszedł przez okres znaczących wzrostów cenowych w ciągu ostatniego roku. Według danych z platformy Adresowo.pl oraz Narodowego Banku Polskiego, ceny mieszkań wzrosły o około 6-10% w okresie od początku 2024 do połowy 2025 roku. Średnia cena transakcyjna mieszkań osiągnęła poziom 13 419 zł/m² w drugim kwartale 2025 roku, podczas gdy ceny ofertowe kształtują się na poziomie około 15 100 zł/m².
Szczególnie dynamiczny wzrost nastąpił w czwartym kwartale 2024 roku, kiedy ceny transakcyjne skoczyły o ponad 550 zł/m² względem poprzedniego kwartału. Ten trend kontynuowany był w pierwszej połowie 2025 roku, choć tempo wzrostu nieco się wyhamowało. Najdroższe dzielnice, takie jak Śródmieście, Brzeźno czy Przymorze, odnotowały ceny przekraczające 17-20 tysięcy złotych za metr kwadratowy.
Gdańsk konsekwentnie plasuje się wśród najlepszych miast do życia w Polsce, co bezpośrednio przekłada się na atrakcyjność rynku nieruchomości. W europejskim rankingu jakości życia z 2023 roku miasto zajęło 4. miejsce spośród 86 badanych ośrodków, z 95% pozytywnych ocen mieszkańców - wynik lepszy od wielu zachodnioeuropejskich metropolii. Gdańszczanie szczególnie wysoko oceniają zmiany zachodzące w mieście - 60% badanych pozytywnie postrzega rozwój w ostatnich pięciu latach.
Badania jakości życia prowadzone przez Uniwersytet Gdański pokazują, że mieszkańcy najwyżej oceniają komunikację miejską (średnia ocena 4,15 na 6-punktowej skali), dostęp do usług oraz infrastrukturę kulturalną. Najbardziej zadowolonymi dzielnicami są Morena i Brętowo (średnia ocena 4,24), które wyróżniają się dobrą komunikacją, zadbaniem przestrzeni publicznej i wysokim poczuciem bezpieczeństwa. Na drugim miejscu znalazły się Oliwa i XIII Dwór z oceną 4,12 punktu.
Analiza danych rynkowych oraz preferencji nabywców pokazuje wyraźne podziały cenowe między dzielnicami. Śródmieście pozostaje najdroższą lokalizacją ze średnią ceną 20 127 zł/m², wyprzedzając Brzeźno (18 913 zł/m²) i Przymorze (17 427 zł/m²). Te dzielnice charakteryzują się bliskością morza, rozwiniętą infrastrukturą oraz dobrym dostępem do komunikacji miejskiej.
Średnie ceny mieszkań za m2 w dzielnicach Gdańska
Wysoka atrakcyjność Letnicy (17 234 zł/m²), Oliwy (16 898 zł/m²) i Zaspy (16 366 zł/m²) wynika z kombinacji prestiżowej lokalizacji, zieleni miejskiej oraz dobrej komunikacji z centrum. Dzielnice takie jak Aniołki, Wrzeszcz czy Żabianka oferują kompromis między ceną a lokalizacją, z cenami w przedziale 15-16 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Najtańszymi opcjami pozostają Kokoszki, Nowy Port czy Zakoniczyn, gdzie ceny oscylują wokół 11-12 tysięcy złotych za m².
Rynek wtórny w Gdańsku charakteryzuje się większą stabilnością cenową w porównaniu do rynku pierwotnego. Według danych NBP, średnia cena ofertowa mieszkań z rynku wtórnego wyniosła w 2024 roku 14 246 zł/m², podczas gdy ceny transakcyjne kształtowały się na poziomie 12 538 zł/m². Ta różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi wynosi około 13-14% i jest typowa dla rynku wtórnego.
W październiku 2024 roku mediana cen na rynku wtórnym osiągnęła 12 836 zł/m², odnotowując wzrost o 5,66% od początku roku. Najdroższe lokalizacje na rynku wtórnym to Śródmieście z ceną 17 790 zł/m², Brzeźno (16 968 zł/m²) oraz Letnica (15 717 zł/m²). Z kolei najtańsze opcje można znaleźć w Rudnikach (8 081 zł/m²), Olszynce (9 620 zł/m²) czy Nowym Porcie (9 864 zł/m²).
Rynek wtórny charakteryzuje się większą różnorodnością oferty pod względem standardu i lokalizacji. Mieszkania w starszych budynkach w centralnych lokalizacjach często osiągają wyższe ceny niż nowe mieszkania na obrzeżach miasta, co wynika z atrakcyjności lokalizacyjnej i rozwiniętej infrastruktury w centrum.
Sprawdź ogłoszenia mieszkań w portalu Adresowo.pl: Mieszkanie Gdańsk sprzedam pilnie
Rynek domów jednorodzinnych w Gdańsku pozostaje segmentem premium, z cenami znacznie przekraczającymi średnie ceny mieszkań. Domy na rynku wtórny kosztują średnio od 800 tysięcy do ponad 2 milionów złotych, w zależności od lokalizacji, powierzchni i standardu. Największym zainteresowaniem cieszą się domy w dzielnicach takich jak Oliwa, Morena czy Wyspa Sobieszewska, gdzie metr kwadratowy może kosztować 15-20 tysięcy złotych.
Najtańsze domy można znaleźć w dzielnicach peryferyjnych takich jak Kokoszki, Osowa czy Zakoniczyn, gdzie ceny zaczynają się od 8-10 tysięcy złotych za m². Jednak nawet w tych lokalizacjach kompletne domy z działką przekraczają kwotę miliona złotych.
Sprawdź oferty domów w portalu Adresowo.pl: Dom na sprzedaż Gdańsk
Rynek pierwotny w Gdańsku charakteryzuje się wyższymi cenami w porównaniu do rynku wtórnego, ale też nowocześniejszymi standardami wykończenia i infrastruktury. Według danych NBP, średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym w 2024 roku wyniosła 13 738 zł/m², a cena transakcyjna 12 594 zł/m². W pierwszym kwartale 2025 roku ceny transakcyjne wzrosły do 13 240 zł/m², a w drugim kwartale do 13 419 zł/m².
Największe wzrosty cen na rynku pierwotnym odnotowano w prestiżowych lokalizacjach takich jak Żabianka-Wejhera-Jelitkowo-Tysiąclecia, gdzie ceny osiągnęły 32 718 zł/m². Nowe inwestycje w dzielnicach takich jak Przymorze, Oliwa czy Wrzeszcz często przekraczają 20 tysięcy złotych za m². Z kolei przystępniejsze opcje można znaleźć w Kokoszkach (8 193 zł/m²) czy na obrzeżach miasta.
Deweloperzy koncentrują się głównie na budowie mieszkań 2-3 pokojowych, które stanowią największą część popytu. Nowe inwestycje charakteryzują się wysokim standardem wykończenia, parkingami podziemnymi, terenami rekreacyjnymi oraz nowoczesnymi rozwiązaniami ekologicznymi.
Rynek pierwotny domów jednorodzinnych w Gdańsku to najbardziej ekskluzywny segment rynku nieruchomości. Nowe domy od deweloperów kosztują średnio od 1,2 do 3 milionów złotych, w zależności od lokalizacji i powierzchni. Największą popularnością cieszą się domy szeregowe i bliźniacze w nowych osiedlach na obrzeżach miasta, które oferują kompromis między ceną a przestrzenią.
Deweloperzy skupiają się na lokalizacjach takich jak Banino, Straszyn czy Kowale, gdzie można zrealizować inwestycje mieszkaniowe z ogródkami przy relatywnie przystępnych cenach. Ceny za metr kwadratowy nowych domów oscylują między 12-18 tysięcy złotych, przy czym lokalizacje bardziej prestiżowe mogą przekraczać 25 tysięcy złotych za m².
Typowe nowe domy mają powierzchnię 120-200 m² z działkami o powierzchni 300-600 m². Coraz częściej oferują nowoczesne rozwiązania energooszczędne, instalacje fotowoltaiczne oraz systemy inteligentnego domu. Czas budowy wynosi średnio 12-18 miesięcy od momentu podpisania umowy deweloperskiej.
W porównaniu z innymi miastami wojewódzkimi w województwie pomorskim, Gdańsk plasuje się na 7. miejscu pod względem średnich cen mieszkań. Liderem cenowym jest Sopot z średnią ceną 20 244 zł/m², wyprzedzający nadmorskie kurorty takie jak Krynica Morska (17 809 zł/m²) czy Jantar (16 574 zł/m²). Gdańsk z średnią ceną 14 981 zł/m² znajduje się za kurortami nadmorskimi, ale przed Gdynią (13 327 zł/m²).
Średnie ceny mieszkań za m2 w miastach województwa pomorskiego
Gdańsk pozostaje znacznie tańszy od Warszawy, gdzie ceny przekraczają 16 500 zł/m² na rynku pierwotnym. Porównywalne poziomy cenowe Gdańsk osiąga z takimi miastami jak Kraków (około 15-16 tys. zł/m²) czy Wrocław (około 15 tys. zł/m²). Gdańsk wyprzedza cenowo miasta takie jak Łódź, Katowice czy większość stolic wojewódzkich w Polsce wschodniej.
Dynamika wzrostu cen w Gdańsku jest zbliżona do średniej krajowej - około 6-10% rocznie, co plasuje miasto w głównym nurcie trendów rynku nieruchomości w Polsce. Atrakcyjność inwestycyjna Gdańska wynika z kombinacji rozwoju gospodarczego, dostępu do morza oraz rosnącej jakości życia.
Gdańsk realizuje ambitny program inwestycji infrastrukturalnych, który będzie miał bezpośredni wpływ na atrakcyjność poszczególnych dzielnic. Najważniejszą inwestycją jest budowa linii tramwajowej Gdańsk Południe - Wrzeszcz o wartości 801 mln zł, z unijnym dofinansowaniem 259 mln zł. Trasa o długości 3,6 km z 7 przystankami połączy południowe dzielnice z dworcem PKP we Wrzeszczu, znacznie poprawiając dostępność komunikacyjną dla kilkudziesięciu tysięcy mieszkańców.
Kluczowym elementem nowej trasy będzie 280-metrowy tunel w ciągu ulicy Wileńskiej, który pozwoli tramwajom pokonać różnicę wysokości. W ramach projektu powstanie także nowa infrastruktura rowerowa, parkingi Park&Ride oraz przebudowa 18 skrzyżowań. Budowa rozpocznie się w 2025 roku i potrwa około 3 lat, z planowanym oddaniem do użytku w 2028 roku.
Równolegle realizowana jest budowa Obwodnicy Metropolii Trójmiejskiej, która otrzymała unijne dofinansowanie ponad 1 mld zł z łącznej wartości inwestycji 2,9 mld zł. Ta 32-kilometrowa droga ekspresowa S7 stworzy zewnętrzny objazd Trójmiasta, odciążając centrum miasta z ruchu tranzytowego. Rozbudowywane są również węzły drogowe - Kowale, Szadółki i Straszyn na obwodnicy S6, co poprawi płynność ruchu w kluczowych punktach komunikacyjnych.
Źródła:
https://adresowo.pl/mieszkania/gdansk/
https://adresowo.pl/domy/gdansk/
https://www.gdansk.pl/wiadomosci/Jak-sie-zyje-w-Gdansku-Mieszkancy-wystawiaja-duzo-czworek,a,133657
https://www.gdansk.pl/wiadomosci/Inwestycje-w-Gdansku-w-2025-roku,a,278073
https://www.trojmiasto.pl/wiadomosci/Dzielnica-w-ktorej-mieszkaja-najszczesliwsi-gdanszczanie-Gdzie-najlepiej-zyje-sie-w-Gdansku-n187260.html
https://nbp.pl/wp-content/uploads/2025/03/Informacja-o-cenach-mieszkan-w-IV-2024.pdf
https://www.bankier.pl/wiadomosc/NBP-Ceny-nowych-mieszkan-stabilne-ale-jedno-miasto-odskoczylo-8992431.html
https://strefainwestorow.pl/nieruchomosci/zmiana-cen-transakcyjnych-mieszkan-nbp
https://radiogdansk.pl/wiadomosci/region/trojmiasto/2024/12/05/obwodnica-metropolii-trojmiejskiej-z-miliardowym-wsparciem-unijnym/
https://adresowo.pl/ pod adresem Adresowo.pl